CREとは

CRE（Corporate Real Estate＝企業不動産）とは、企業がその事業活動において、何らかの形でかかわっている（所有や賃貸借等）不動産を指します。CREは各事業ドメイン（組織が事業活動を行う基本的な領域）と不動産毎の用途（本社や支社、店舗、工場等）・内容（賃料・価格・年数等）を照らし合わせて、必要か不要かを総合的に判断する必要があります。つまり不動産単体での用途・内容のみで必要か不要かを決めることはできません。例えば、IT企業のケースで、大半の業務がクラウド上の作業で事足り、週1回程度どこかの場所に集まって打合せする企業（黒字の前提）であれば、場所としての本社は不要と言えます。

CRE戦略とは

移転・統廃合をする場合

	一般企業の不動産の取り扱い方 (AS IS 現状)	CRE戦略に基づいた不動産の取り扱い方 (TO BE どうあるべきか)
目的視点		今のオフィスより総コストが上回らないか、スペックが良いか判断する。	従業員の業務環境向上と様々なコストを考慮し、判断する。
実務		不動産仲介に紹介される物件から条件の合うものを選択する。	人事部、上層部、従業員および外部の意見を踏まえた上で、不動産仲介に条件を提示し、紹介を受ける。

CREマネジメント（CRE戦略）に基づかなかった場合の失敗事例

例1）出店基準が曖昧なため、多額の損失が発生した事例

開発部の業務内容は社長及び役員からはブラックボックスとなっており、想定売上の取決めや物件に対する賃料などの契約条件は、開発部の経験だけで決められていた。また、業態毎に開発部があり、業態間において、出店・物件情報は共有されていなかった。一方、出店計画は3ヵ年の経営戦略で策定され、毎期一定の出店数を開発部に求めた。その結果、割高な賃料による出店や自社競合が相次ぎ、最終的には多額の赤字を計上、多数の店舗を撤退する事態となった。

例2）目先の利益を優先し結果的にコストが生じた事例

2006年頃に、某県に大規模な工場を建設するため、多額の建設費を投入したが、一部をゼネコンに費用負担してもらった。その対価としてゼネコンが所有しているオフィスビルにテナントとして、6年間取り決められた賃料で入居することになった。その後、リーマンショックが起こり、不動産バブルも弾けたが、ゼネコンから賃借しているオフィスの賃料が全く減額できず、最終的には相場と大きく乖離した多額の賃料を支払うことになった。着工時の利益だけを考え、ゼネコンと取り決めをしたがために、年間3～4億円、合計20億円近いコスト増となった。

CREマネジメント（CRE戦略）における他社との違い

プロレドは、一般的な不動産会社や経営コンサルティングファームとは異なり、客観的・中立的な視点を持ち、経営戦略を踏まえたベストな提案を提供します。

	不動産業者	経営コンサルティングファーム	プロレド・パートナーズ
経営/不動産に対する専門性の高さ		不動産の専門知識しかないため、不動産視点のみからの提案になる。 経営戦略を踏まえたベストな提案／実行ができない。	経営の専門知識しかないため、不動産に関する提案／実行ができない。 ヒアリング／業界情報を取り入れ、一過性の提案をすることがあるが実践的ではない。	不動産と経営の両方の専門知識を有しており、経営戦略を踏まえたCRE戦略の提案／実行が提供できる。
コンサルティング業務の中立性/客観性		不動産業界に密接な取引業者が多いため、それら（買主/売主/仲介者等）の影響を受け、クライアントを最優先した提案にならないことが多い。	不動産業界に密接な取引業者がなく、独立性を堅持しており、客観的な提案を行うことができる。	不動産業界に密接な取引業者がなく、独立性を堅持しており、客観的な提案を行うことができる。
報酬体系		コンサルティング報酬を得るノウハウに乏しいため、自社を絡めた仲介／開発等で収益を上げようとする。 そのため、企業には不要な売却・購入等を提案する可能性が高い。	リスクを取らず、報酬はプロジェクトの成功とは関係がない（成果にコミットしない）。	クライアントの立場を勘案し、報酬を固定／成果の両方で提案できる（成果にコミットする）。

CRE戦略における3つの強み

不動産戦略策定における経験と実績

• 不動産に特化した経営コンサルティングファームとして、大手インフラ事業会社や上場事業会社等に対する不動産戦略策定の豊富な経験と実績を有しています。

不動産の専門家による知見

• オフィスから商業施設、物流等の幅広いアセットを扱うファンド出身者に加えて、大手不動産会社・プロパティマネジメント会社出身者やハイエンド賃貸住宅仲介会社出身者など、様々な不動産アセットの経験を持つ専門家集団です。
• また、自社内の知見のみならず、様々な不動産プレイヤーとのアライアンスを通して、不動産の活用方法における幅広いソリューションを有するため、ベストな活用提案を実現いたします。

多様な不動産アセットへの知見の深さ

• 不動産の収益性向上によるバリューアップや事業拠点の最適化等、不動産の有効活用による中長期的な収益性/安定性など、財務状況への影響も考慮した上で、経営視点でクライアントにとって最も有益な提案を行います。

(参考)不動産業界において、総合的な知識・経験を持つ難しさ

＜不動産の各業務 × 各用途＞
企業として全ての用途を扱っていても、担当者個人では、各用途の知識や経験にばらつきがある。

	住宅	オフィス	商業	物流	ホテル	ヘルスケア	その他
賃貸仲介		エイブル・ミニミニ	三鬼商事・CBRE	乃村工藝・ジオアカマツ	CBRE	各仲介会社
売買仲介		リハウス・東急リバブル	信託銀行・大手不動産会社・商社
開発		三菱地所・野村不動産	住友不動産	大和ハウス・三井不動産	三井不動産・商社	各事業会社		商社
所有		不動産会社	三菱地所・森ビル	三井不動産	プロロジス	鉄道系	個人	商社
AM（運用）		REIT・私募ファウンド
PM（管理）		三井不動産住宅リース	ザイマックス	阪急ファシリティーズ	公共CRE	各管理会社
ビルメンテナンス		大京管理・長谷コミュニティ	野村ビルマネジメント	ビケンテクノ	各ビルメンテナンス会社
融資		銀行・信託銀行・ノンバンク
調査（ハード・ソフト）		アトラクターズラボ	CBRE	BAC	一五不動産・CBRE	JLL・JHA	シンクタンク
鑑定		財団法人不動産研究所・谷沢鑑定事務所
法律		長島大野常松法律事務所・他多数

CREマネジメント(CRE戦略) サービスメニュー

不動産情報管理の一元化

• デューデリジェンスにより所有不動産の詳細情報を把握/データ管理化する一元管理をローコストで提案
• 経営視点から優先度の高い情報などを抽出/精査し、不動産担当部署以外の社内利用も想定した上で、クライアントごとに継続運用しやすい管理方法を提案
• 所有不動産のみならず、賃借不動産賃貸借契約についても情報を整理。契約更新等がスムーズに実行できるよう、クライアントの様々なニーズに基づきカスタマイズし、管理方法を提案

自社の不動産評価

• 所有不動産価値を正確に算出した上で、評価時における不動産の課題と、それに対する改善策を織り込み、経営視点から資産の妥当性に関する提言を実施
• 例えば電気代や維持管理費なとの運営費用を削減することによる収益上昇を織り込んだうえで、評価することが可能
  例:オフィス/商業/住居/ホテル/倉庫/病院/介護施設/物流施設、等

不動産を利用した資金調達

• 所有不動産価値を正確に算出し、経営視点での重要性を加味した上で、売却・セールス&リースバック・不動産証券化等のスキームを提案
• 不動産証券化スキームを構築し、クライアントの責任財産を限定化した状態での資金調達が可能

店舗の売上高・利益率の向上施策

• 出退店戦略の策定や不動産運営に関わるコストカットを提案
• 施設管理費(BM、PMフィー)、水光熱費、修繕費、保険料などの不動産運営にかかるファシリティコスト(経費)削減による不動産収益(NOI:Net Operating Income)向上の提案
• NOIのさらなる向上のための不動産収入向上施策の提案
• 数多くの事業会社へのコスト削減コンサルティング実績を通じてこれまでに培ったノウハウや相場・単価データに、豊富な不動産知識(ハード面、商慣習等)を加えたコスト削減アプローチを提案
• 上記施策の提案により、NOIの向上分が、対象不動産の実質的な不動産価値の向上につながり、運用収益の向上だけではなく、有利な資金調達条件の獲得やより高い価格での売却等が可能

事務所・店舗・工場等の統廃合戦略

• 経営視点と不動産知識を踏まえた出退店戦略の策定、建て替え再開発提案、企業ブランド・各部門・子会社等を考慮した統廃合による事業効率向上等の可能性を検討し実施をサポート
• 出店・新設において、クライアントの業種業態に応じた適正エリアの選定に始まり、商圏分析や賃料負担率算出等をサポート

CRE(企業不動産)マネジメントの導入

• 企業が関わる不動産「ハード・ソフトの情報を整理」、「不動産のマーケット価格を算出」し、「経営資源としての不動産の情報を正確に把握」することにより企業の今後の経営戦略に則った不動産戦略を提案
• 経営コンサルティングのノウハウ等と不動産の豊富な知識・経験等を組み合わせることにより、より実現可能な企業の不動産戦略を提案
• 不動産情報の整理から戦略提案までワンストップでサポート

M&A対象企業の不動産評価

• 所有不動産を踏まえた対象企業の不動産価値評価/ポテンシャル評価によるM&Aをサポート
• 不動産の価格の把握のみならず、譲渡企業の不動産簿価とマーケット価格の比較や、譲渡後の流動性・バリューアップ等の可能性を把握し、将来的なキャッシュフローを想定

遊休不動産・低稼働率不動産のバリューアップ

• 遊休不動産をデューデリジェンスにより価値評価し、経営視点において最も有効な活用方法の提案
• 低稼働不動産において不動産コストマネジメントと絡めたNOI向上の提案

テナント向けBCP(事業継続計画)評価サービス

• 賃借不動産の賃貸借契約における、震災や竜巻など有事発生時のBCPリスクを分析・把握し、想定外の修繕費用負担などによる収益悪化や、オペレーション不可(事業停止・操業停止)による機会損失を防ぐ最適な対応策を提案/実施
• 賃貸借契約以外の保険の付保内容や収益状況等についても確認し、賃借不動産におけるBCPリスクを総合的に検証

収益維持サポート

• 賃借不動産の賃貸借契約における、震災や竜巻など有事発生時BCPリスクを分析・把握し、想定外の修繕費用負担などによる収益悪化や、オペレーション不可(事業停止・操業停止)による機会損失を防ぐ最適な対応策を提案
• 賃貸借契約以外の保険の付保内容や収益状況等についても確認し、賃借不動産におけるBCPリスクを総合的に検証

不動産アドバイザリー

• 社内に不動産知識や経験が豊富な社員がいないケースに、日常的な不動産に関わる懸念から経営判断が必要な課題まで相談可能
• CREマネジメントの導入サポートや、不動産情報一元管理などその他の適切なサービスメニューを提案(アドバイザリー契約のクライアントには報酬優遇制度を適用)

サービス

マーケティング・営業戦略

売上を改善するために開発された独自のマーケティングや営業戦略のコンサルティングを成果報酬でサービス提供しています。

詳細情報

CREマネジメント

プロレド・パートナーズは、経営的視点を以て、「企業不動産（CRE）」をその他の経営資源と共に最も効果的な運用を提案します。

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BPO・BPR

クライアント企業様の購買機能の一部もしくは全てをプロレド・パートナーにて請け負い、発注業務の集約、サプライヤー選定、毎月のPL作成を行い、追加で更なるコスト削減の実施と業務改善（BPR）を行います。購買機能を自社内に持つのではなく、当社にアウトソースして頂くことで、機能レベルの高い購買機能を活用して頂けます。

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