CREマネジメント(企業不動産戦略)

Case study

あらゆる企業は、その事業活動において密接に不動産(所有・賃貸等)に関わっていますが、
その有効活用について最高のパフォーマンスを発揮できている企業は多くはありません。
プロレド・パートナーズは、経営的視点を以て、「企業不動産(CRE)」をその他の経営資源と共に最も効果的な運用を提案します。

プロジェクト事例①(撤退戦略プロジェクト)

プロジェクト概要

クライアント業種 小売業
年間売上規模 約800億円
クライアント様 約300店舗を展開するドラッグストアチェーン
プロジェクト期間 約8ヶ月

1.直面した経営課題

『不採算店舗を撤退する際の明確な判断基準が存在しない』

企業買収や業務提携を通じて店舗数や売上規模を拡大してきた。しかしながら、同業他社のみならず、食品スーパーやコンビニ、ディスカウントストアとのシェア争いが益々激しくなり、数年前に迎えたピークを境に利益率が毎年低下している状況にあった。
これまでは売上規模拡大のために赤字運営店舗であっても運営継続する方針をとってきていたが利益率が低下する中で、これまでにない規模で所有・賃借を問わず店舗撤退を判断せざる得ない状況となった。しかし、クライアント社内では様々な考察があり、一定数の撤退を行うにあたり明確な撤退判断の基準を決められずにいた。そのような中、不動産仲介会社から弊社をご紹介いただいた。

2.解決に向けたアプローチ

【撤退候補店舗の赤字理由を明確にし、本当に撤退が必要な店舗かを見極める】

プロジェクトとしては、クライアントへのヒアリングを通じて、今後の店舗展開を含む経営方針や撤退コストの予算を確認し、その経営方針に基づく撤退戦略を策定した。
まず撤退候補店において、現状のPL、過去の売上推移や今後の出店への影響、全体配置の中での各対象店舗の位置づけ等を検証した上で、最終的に対象撤退候補店を32店舗に確定させた。
店舗経営悪化の要因は基本的に二つ絞られ、一つはハード面ともう一つはソフト面。ハード面とは立地や環境、建物のことであり、改善不可能な要素であり、ソフト面は店長や店員の質、品揃え等であり、改善可能な要素である。
そのため、改善不可能なハード面が適正かどうかを見極めるために、立地をはじめとしたハード面の調査を徹底的に行い、その後、撤退コストの大小、転貸の可能性、不採算状況の程度等におけるスクリーニングを、約2.5ヶ月を掛けてすべての対象候補店舗において実施し、最終的に撤退せざるを得ない店舗の絞り込みを行った。
また、撤退候補から外れた改善余地があると判断した店舗(ソフト面に問題がある)においては、店舗オペレーションの改善や店舗リニューアル等を実施するなど、各スクリーニングのフェーズで明らかになった有効な改善策を実行した。

あるべき調査 一般的な調査会社の調査
経営状況の確認 ・クライアントの経営戦略や各事業の方向性を確認する
・経営戦略に基づき、撤退戦略の目的・方向性にズレがないか確認する
確認しない
調査店舗の絞込み ・過去の営業トレンド等店舗毎の経営調査を行う
・自社内における各店舗の重要性(全店舗内での位置付、優先順位、物流・オペレーション等)を調査する
・撤退候補店を決定する
赤字店のみを対象とする
撤退候補店の調査(ハード面の調査) ・詳細な立地調査を行う
・具体的にはマーケット環境・競合他社との比較・他社の新規出店情報の確認・建物評価や償却状況・不動産契約評価を行う
・最終的に転貸・業種転換・増築等も含め、店舗の撤退を判断する
店舗の立地・不動産契約等を調査し、店舗の撤退を判断する
閉店の調査 ・転貸先へのリーシング可能性を調査する
・代替店舗の検討と撤退候補店の比較検討を行う
・撤退に伴う費用の減額スキームを提案する・所有不動産に関しては、売却先を探す
中途解約費用の支払いや減損し、店舗を撤退する

3.実施効果

【32店舗あった撤退候補店舗を14店舗に抑え、当初想定した撤退コスト予算を約80%圧縮!】

中途解約違約金や一部の自社建築建物の除却損といった撤退コストは、仮に32店舗すべての対象候補の店舗を撤退していた場合、利益をさらに大きく悪化させる見込みであった。
しかし、すべての対象候補店舗を多面的に検証し、改善策を検討・実施することで想定していた撤退コスト予算を約80%圧縮することに成功した。>また、撤退対象候補から除外し、より多くの店舗を存続させることで、これまで経営方針として拡大させてきた売上規模の減少を最小限にとどめることにつながったため、クライアントには大変大きなインパクトをもたらしたと評価いただいた。当該クライアントには自社所有の店舗の売買や店舗オペレーションの改善、出店時のテナント側にとってのベストな契約内容、間接材コスト削減のコンサルティングサービスを通じてその後も継続して取引をいただいている。

4.プロレドはここが他社と違う

【クライアントの経営方針に即する一方で、既存の方針を鵜呑みにしない提案力】

一般の不動産仲介会社であれば、果たせる機能が賃貸や売買の仲介、不動産鑑定会社であれば物件の評価という限られたソリューションに留まる一方で、プロレドは経営コンサルティングの素性を有する為、不動産に特化したコンサルティングに限らず、クライアントの企業全体を見渡した解決策をご提案することが可能です。
今回の事例においても、不動産的知見のみならず、商業的知見、経営的知見など多岐にわたる知識と経験が必要なため、純粋な不動産プレーヤーが単独で解決することは不可能です。プロレドはクライアントの経営視点に立った、個別性の高い不動産解決策を柔軟にご提案いたします。
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